Вопросами аренды недвижимости в Испании я интересуюсь уже давно, и в последнее время мой интерес к этой стране значительно возрос. Поэтому хочу законспектировать собранные знания — возможно, они кому-то пригодятся.
Выбор района
Предположим, вы уже определились с городом, где хотели бы жить. Что дальше? Далее важно выбрать наиболее подходящие районы, так как этот выбор может существенно повлиять на качество жизни. Какие критерии стоит учитывать:
1. Точки интереса. Тут все понятно — близость к работе, школам, морю и т.д.
2. Безопасность. Это, пожалуй, должен быть первый пункт. К сожалению, Испания сейчас сталкивается с серьезными проблемами безопасности на улицах. Это во многом связано с огромным наплывом мигрантов и устаревшими законами, которые плохо работают в современных условиях. Это привело к печальному явлению, известному как “окупасы” — люди, которые незаконно занимают жилье, а владельцы практически не имеют законных способов их выселить. Решения судов могут ожидаться годами. Также наблюдается рост мелких и не только краж на улицах и в домах. Например, Барселона лидирует по количеству краж в Европе, и даже богатые и знаменитые не застрахованы — в новостях часто появляются сообщения о том, что кого-то из известных футболистов обокрали. Обычно рекомендуют избегать так называемых цыганских районов, а также районов вблизи туристических мест, вокзалов и других мест, где могут находиться неприятные личности. Но стоит сказать, что за пределами неблагоприятных районов все становится значительно лучше. В целом, Испания довольно безопасная страна, но разумные правила безопасности стоит соблюдать в любом случае.
Как понять хороший район или плохой? Например, можно ориентироваться на карту по официальным доходам населения:
https://www.eldiario.es/economia/barrio-rico-barrio-pobre-nuevo-mapa-renta-espana-calle-calle_1_10641198.html
Для Аликанте есть такая забавная карта: https://hoodmaps.com/alicante-neighborhood-map
3. Наличие инфраструктуры. В целом, с этим в Испании все в порядке, но в некоторых удаленных районах могут отсутствовать крупные магазины, остановки общественного транспорта и т.д. Можно дать универсальный совет: ищите жилье недалеко от линий электричек (Renfe) — они обычно ходят хорошо и позволяют решать проблему долгой дороги до работы или других точек интереса. Например, если нужно ездить на работу в Барселону, но жить в самом мегаполисе не хочется, можно поселиться в более комфортном месте и за 20-30 минут добираться на поезде.
4. Бюджет. Разброс цен может быть значительным. Например, в условно неблагоприятном районе за одну цену можно снять дом, а в условно элитном районе — в лучшем случае студию.
5. Шум. Те, кто бывал в Испании, наверняка знакомы с её «прекрасной» звукоизоляцией в квартирах, а также с бесконечным шумом по ночам: разговоры соседей, ночной вывоз мусора (иногда до четырёх раз за ночь для разных видов отходов, особенно стеклотары), шум от ночных клубов и т.д. А сколько желающих подвигать мебель ночью! Если допустить ошибку и снять квартиру в шумном районе, это может серьезно сказаться на вашем комфорте и нервах.
Где искать
1. Первый и, пожалуй, самый популярный выбор при поиске жилья — это сайт Idealista. Это крупнейшая платформа по аренде недвижимости в Испании, и, по испанским меркам, довольно удобная. Здесь есть разнообразные фильтры, встроенный переводчик на русский и другие языки, возможность настроить уведомления по вашим критериям, а также встроенный чат для общения с арендодателями. Рекомендую его для начала поиска.
2. Однако не стоит ограничиваться одним только Idealista, есть и другие сайты с объявлениями, где можно найти уникальные варианты. Например, fotocasa.es, es.wallapop.com/inmobiliaria, pisos.com, yaencontre.com и другие.
3. Сайты агентств. На большинстве таких сайтов основная доля объявлений поступает от агентств недвижимости, у которых есть собственные сайты с актуальными предложениями. Их тоже стоит просматривать, так как там могут появиться варианты, которые еще не попали на крупные платформы.
4. От застройщика. Ищите на сайтах-агрегаторах места, где много однотипных объявлений. Это часто новостройки — свежие, новые апартаменты. Адрес в таких объявлениях может не указываться, тогда придется искать примерное местоположение через Google Maps. Иногда на фото указаны сайты застройщика или управляющей компании (УК), через которые можно напрямую связаться. Можно также установить фильтр «новостройка/новое». Обычно такие квартиры сдаются напрямую, и это может быть выгодно, так как зачастую отсутствуют депозиты и комиссии.
5. Группы в Facebook и Telegram. В таких сообществах часто публикуют предложения, в основном от посредников, но иногда можно найти варианты и напрямую от владельцев.
6. Русскоговорящие посредники. Этот вариант лучше рассматривать в последнюю очередь, если другие способы не работают или возникают сложности с языком. Обычно это самый дорогой путь, так как включает несколько уровней комиссий: 1 месяц оплаты посреднику + 1 месяц агенту по недвижимости + несколько месяцев аренды в качестве комиссии
Цены
Испания — страна большая и разнообразная, и это отражается в значительном разбросе цен на аренду. Однако можно точно сказать одно: после пандемии COVID-19 цены на аренду в популярных направлениях значительно выросли — минимум на 50%, а иногда и на 100% и более. Например, в Аликанте одни из самых низких цен на южном побережье. В городах по-меньше, таких как Торревьеха, можно найти еще более доступные варианты, но в крупных городах, таких как Валенсия, Мадрид, Бильбао и Барселона, цены будут существенно выше — минимум на 20-30%.
Примерные цены на аренду в Аликанте на октябрь 2024 года:
- 1. Квартиры с 0-2 комнатами обойдутся от 500 до 1000 евро.
- 2. Трехкомнатные квартиры стоят от 700 до 1200 евро в обычных районах, а в престижных районах, таких как San Juan или Pau5 (районы Аликанте), цены начинаются от 1000 евро и могут доходить до 2000–3000 евро.
- 3. Если вы ищете дом, то в пригородах, например в районе Гранд Алакант, можно найти варианты от 1000 евро, но это далековато от большого города. Чем ближе к центру, тем выше цены, и средний ценник будет от 2000–3000 евро.
Требования
Это, пожалуй, самый интересный и сложный аспект. Вы можете определиться с районом и бюджетом, найти жилье, которое вам подходит, но это вовсе не гарантирует, что вам его сдадут. Найти арендодателя, который согласится сдать жилье, — задача непростая, и на это есть несколько причин:
1. Окупасы. Это люди, которые незаконно занимают жилье и перестают платить аренду и коммунальные услуги. Если вы представляете окупасов как бедных мигрантов из Африки, это лишь один из вариантов. Недавно, например, рассказали о случае, когда квартиру сдали женщине-адвокату с хорошей зарплатой. Через пару месяцев она перестала платить, и ничего нельзя было с этим сделать — судебных решений приходится ждать очень долго (а она еще и адвокат, что усложняет ситуацию), а применение силовых методов чревато последствиями. Хотя ситуация постепенно улучшается, до ее окончательного решения еще далеко.
2. Большой спрос. Испания — одно из самых популярных направлений для переезда в Европе, и это, естественно, оказывает сильное влияние на рынок аренды жилья
В итоге складывается ситуация, когда арендодатели сильно перестраховываются и обязательно покупают страховку от невыплат, что приводит к ужесточению требований к арендаторам. Обычно они включают следующее:
1. Подтверждение доходов. Это один из важнейших пунктов, к которому стоит подойти серьезно. В идеале это должен быть испанский рабочий контракт, но и иностранный контракт, особенно из ЕС, тоже может подойти. Например, с латвийским контрактом у нас не возникло никаких проблем. Обязательно нужно предоставить выписку о зарплате минимум за последние 3 месяца. Часто предъявляются требования к уровню дохода: на аренду можно тратить не более 30-35% от зарплаты. Таким образом, если ваша зарплата составляет 3000 евро на руки, найти квартиру дороже 1000 евро будет сложнее.
2. Оплата за несколько месяцев вперед. Если требуют предоплату за 1-3 месяца без испанского контракта — это считается удачей. В норме же могут просить оплатить 6 месяцев или даже сразу год вперед. Однако даже это не всегда гарантирует успех. Например, была история, когда арендатор был готов оплатить год вперед, но из-за отсутствия подтверждения доходов в Испании хозяин отказал. В то же время, если вас просят заплатить за долгий срок вперед, это хороший повод поторговаться и попытаться снизить стоимость аренды.
3. La Fianza (залог). Он регулируется законом и составляет 1 месяц аренды для жилой недвижимости. Если срок аренды превышает 5 лет, залог может составлять 2 месяца.
4. Тип контракта:
a) Краткосрочный контракт — сроком до года. Такие контракты популярны для аренды с выселением на лето. Например, жилье сдают на зимний период с сентября по май, а на лето просят съехать. Эти контракты обычно дешевле и найти их проще.
b) Долгосрочные контракты — обычно заключаются на 5-7 лет с ежегодным продлением. Эти контракты дороже, но вас не смогут просто так выселить или повысить арендную плату. Получить такой контракт сложнее.
Независимо от типа контракта, если его срок превышает 6 месяцев, вы сможете оформить прописку.
5. Коммунальные услуги. Обычно налоги, плата за кондоминиум (если имеется) и прочие общедомовые расходы уже включены в стоимость аренды. Остается оплачивать воду, газ, электричество и интернет. Учтите, что некоторые счета могут приходить не каждый месяц, а раз в два месяца или даже раз в квартал.
6. Наличие детей и животных. С детьми, как правило, проблем не возникает, а вот с животными найти жилье гораздо сложнее. Если на Idealista выбрать фильтр ‘разрешены животные’, количество предложений уменьшится в 10 раз! При этом собак на улицах очень много. Не совсем понятно, чего опасаются арендодатели, учитывая качество большинства сдаваемого жилья, не говоря уже о мебели.
7. Комиссия агентству, которая обычно составляет 1-2 месячные платы за аренду.
8. Комиссия посреднику, если такой имеется.
Нюансы
1. Качество жилья. Большая часть недвижимости, особенно построенной до 2000-х годов, либо из дешевых материалов, либо просто очень старая. В таких домах могут возникать проблемы с коммунальными системами, вентиляцией (это особенно важно!) и плесенью. Плесень — серьезная проблема, и лучше искать квартиры с окнами, выходящими на солнечную сторону, а также с окнами на обе стороны здания для хорошей вентиляции. Новые качественные проекты тоже существуют, но и цена на них будет примерно в два раза выше, чем на жилье в старом фонде.
2. Пол. В Испании очень популярен каменный пол, и большинство жилья сдается именно с ним. У каменного пола есть плюсы: он прохладен летом и легко убирается. Но зимой пол становится ледяным, что создает дискомфорт. Многие предпочитают деревянные полы — ламинат или паркет. Однако у деревянного покрытия есть свои недостатки: если в квартире плохая вентиляция, пол может начать гнить буквально на глазах.
3. Размеры жилья. Испанские квартиры обычно небольшие. Раньше у испанцев были большие семьи (ситуация сейчас меняется), и каждый член семьи предпочитал иметь пусть маленькую, но отдельную комнату. В результате комнаты в большинстве квартир очень компактные — обычно не более 10-12 квадратных метров, а то и меньше. Зато гостиные, где собирается вся семья, обычно просторные. Кроме того, маленькими оказываются не только комнаты, но и кровати. Если квартира сдается с мебелью, чаще всего это односпальные кровати шириной до 90 см. Потолки также часто бывают низкими, что создает дискомфорт для высоких людей (выше 190 см).
4. Меблировка. Большая часть жилья сдается без мебели. С одной стороны, это неудобно, но с другой, если вы планируете арендовать на долгий срок, проще купить свою мебель, если бюджет позволяет, и обустроить жилье под себя.
5. Вид на море. Настоятельно не рекомендую рассматривать варианты с видом на море. Летом это, безусловно, красиво, но зимой промозглые ветра могут сильно испортить впечатление и заставить пересмотреть это решение.”
6. Жилье в кондоминиумах. Можно найти жилье в кондоминиумах с различными удобствами, такими как спортивные площадки, подземные парковки, бассейны, тренажерные залы, залы для приема гостей и т.д. Решать, нужно ли переплачивать за такие сервисы, уже вам.
Может показаться, что найти подходящую квартиру практически нереально, но не стоит заранее отчаиваться. Немного упорства и желания — и подходящий вариант обязательно найдется. Тысячи людей, которые переехали в Испанию в последнее время, тому подтверждение. По возможности лучше искать жилье напрямую у частных арендодателей (Particular), чтобы избежать комиссий и проще договориться об условиях. Начинать общение рекомендуется сразу на испанском языке, так как с английским могут возникнуть сложности. Несмотря на распространенное мнение, частные арендодатели охотно отвечают на запросы об аренде через WhatsApp, также можно писать в чате на Idealista. Если вы не знаете языка, ChatGPT отлично справляется с ролью переводчика. Удачи!
Ate luego!